INDUSTRI hartanah adalah industri yang mempunyai permintaan yang konsisten disebabkan oleh faktor perbandaran dan populasi penduduk.
Solusi sekerat-sekerat seperti memberikan bantuan kewangan sahaja langsung tidak mendukung aspirasi menyediakan sektor perumahan yang berpatutan dan mampu milik.
Penentuan harga jualan akhir sesebuah projek perumahan diunjurkan melalui nilai pembangunan kasar (GDV) yang merangkumi kos tanah; kos pembinaan seperti bahan binaan, buruh, infrastruktur dan landskap; perkhidmatan profesional; dan kos luar jangka bagi menampung sebarang perubahan yang berlaku di sepanjang tempoh pembinaan.
Kerajaan seharusnya memberikan tumpuan kepada kos pembinaan yang merangkumi hampir 60 peratus daripada keseluruhan GDV berbanding kos melibatkan tanah yang menyumbang sekitar 20 peratus sahaja.
Hal ini penting kerana harga bahan binaan mudah berubah dan dijangka terus meningkat 10 hingga 20 peratus setiap tahun disebabkan faktor ekonomi, pasaran dan inflasi.
Laporan Jabatan Perangkaan Malaysian (DOSM) menunjukkan harga bagi setiap kampit 50 kilogram (kg) simen terkini dilaporkan meningkat kepada 17 peratus pada Ogos 2023 berbanding bulan yang sama tahun lalu.
Selain itu, harga pasir juga meningkat sekitar 16 peratus berbanding tahun lalu.
Kenaikan harga bagi pasaran simen adalah disebabkan oleh peningkatan kos pengeluaran seperti peningkatan harga bahan mentah iaitu batu kapur, arang batu dalam proses pembakaran, tenaga dan kos penghantaran.
Apabila kos bahan binaan meningkat, ini menjadikan harga rumah yang pada mulanya dijangka dapat dijual dengan harga tertentu mengalami kenaikan.
Faedah pembiayaan yang perlu dibayar juga meningkat dan jika dijual, keuntungan bagi pemaju akan semakin berkurangan daripada yang dijangkakan.
Ini menyebabkan pemaju ingin menaikkan harga bila rumah siap. Bayangkan jika projek tidak dijual, ini antara faktor yang menyebabkan berlakunya banyak projek terbengkalai atau tidak terjual.
Disebabkan permintaan perumahan yang konsisten, isu kos bahan binaan sebenarnya boleh diurus bagi memastikan sektor perumahan negara adalah yang mampu milik.
Realiti permintaan kediaman
Berbalik kepada realiti sebenar permintaan sektor perumahan, tidak dinafikan bahawa faktor pemilihan lokasi adalah penting bagi pembinaan kediaman, tetapi ianya bukan faktor utama kerana isu hartanah tidak terjual didominasi oleh kawasan bandar dengan pembinaan jenis kondominimum sebanyak 62 peratus.
Sekitar 76.5 peratus unit perumahan bernilai RM300,000 dan ke atas daripada keseluruhan unit tidak terjual.
Manakala sebanyak 25 peratus unit hartanah bernilai lebih RM1 juta yang kekal tidak terjual dan ini menunjukkan bahawa pembeli tidak berminat dengan perumahan yang dibina dengan harga yang tinggi.
Jika kita bercakap soal bekalan dan permintaan, kita sebenarnya mempunyai data asas melalui permohonan hartanah di dalam sistem database yang telah wujud di negeri-negeri dan persekutuan, namun ianya tidak bersepadu.
Jika data-data tersebut berjaya disepadukan, ia boleh menjadi asas penawaran bekalan untuk pemaju dan kerajaan.
Kenapa ianya tidak diperkasakan dan menjadi rujukan melainkan pemaju terus-terusan diberikan bantuan oleh kerajaan untuk memajukan sektor kediaman melalui bajet ini.
Penyelesaian menyeluruh
Oleh sebab itu, melalui Belanjawan 2024, rakyat sebenarnya menanti solusi sebenar bagi meningkatkan pendapatan boleh guna rakyat.
Tidak cukup dengan skim populis seperti Skim Simen yang diumumkan pada April lalu, ianya tiada kesan.
Kerajaan sepatutnya sudah mempunyai langkah tuntas bagi isu-isu di dalam rantaian pembinaan seperti kawalan harga bahan binaan seperti mewujudkan kilang pembinaan dan simpanan stok bahan pembinaan tersendiri di samping mewujudkan siling harga bahan binaan, tetapi ianya tidak menjadi agenda kerajaan melalui pengumuman bajet yang lalu.
Selain itu, kerajaan juga dicadangkan untuk melakukan transformasi digitalisasi di keseluruhan rantaian pembinaan perumahan bagi mengurangkan kos yang ditanggung disebabkan kelewatan penghantaran pembinaan dan meningkatkan kecekapan sektor seperti yang dicadangkan oleh Real Estate & Housing Developers' Association Malaysia (Rehda).
Justeru, tanggungjawab kerajaan adalah memastikan rakyat memiliki kediaman yang berpatutan sebagai suatu pelaburan kerajaan jangka masa panjang kerana ianya menatijahkan kebahagiaan dan keseronokan rakyat bekerja untuk negara dan umat.
* Hanisah Abd Rahman ialah Penyelidik Yayasan Strategik Lestari