SEJAK 15 penggal Parlimen berlangsung, yang lumrah setiap kali belanjawan tahunan negara dibentangkan, pelbagai dana dan bantuan diperuntukkan bagi mendorong rakyat memiliki kediaman sendiri.
Belanjawan 2025 juga masih menekankan perkara sama – pemilikan hartanah atau kediaman – melalui skim Dana Rumah Pertama bernilai RM10 bilion dan pelanju-tan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) sehingga 2026.
Hampir RM1 bilion diperuntukkan untuk projek perumahan awam dan pembangunan bandar.
Walaupun usaha memudahkan rakyat membeli rumah harus disokong, masanya sudah tiba untuk kita mengakui hakikat tidak semua rakyat mampu atau perlu memiliki rumah ketika ini.
Menurut laporan The Star pada 30 Oktober, ramai pembeli hartanah berusia muda terpaksa membeli rumah pertama di kawasan pinggir Lembah Klang seperti Rawang dan Dengkil kerana hartanah kediaman di lokasi utama ibu kota terjejas dengan fenomena shrinkflation — merujuk kepada kenaikan harga hartanah berterusan tanpa kawalan walaupun keluasan unit baharu semakin mengecil berbanding masa lampau.
Lebih membimbangkan, Malaysia juga sedang menghadapi masalah perumahan berlebihan (property overhang) yang serius — banyak unit rumah tidak berjual sejak lebih sembilan bulan. Menurut laporan Data Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi suku ketiga 2023, terdapat 33,472 unit kediaman tidak terjual bernilai RM22.5 bilion.
Daripada jumlah itu, 35 peratus ialah hartanah berharga RM500,000 ke atas, harga yang jauh di luar kemampuan kebanyakan pembeli rumah pertama. Fenomena itu menunjukkan ketidakpadanan serius antara penawaran dan permintaan dalam pasaran hartanah.
Menyusur keadaan itu, penyewaan mampu jadi penyelesaian praktikal dan perlu diberi perhatian serius oleh kerajaan.
Negara Eropah Barat, Jerman misalnya, seramai 49 peratus rakyat mereka memilih untuk menyewa kediaman, manakala di Switzerland, kadar itu mencecah hingga ke paras 60 peratus. Negara-negara itu mengiktiraf kepentingan pasaran sewa yang sihat.
Kerajaan perlu memberi tumpuan kepada pasaran sewa berdasarkan beberapa faktor integral. Pertama, apabila memilih untuk menyewa, secara automatik mobiliti ekonomi akan meningkat. Generasi muda yang baru memulakan kerjaya memerlukan fleksibiliti untuk berpindah mengikut peluang pekerjaan.
Kajian Bank Negara menunjukkan 73 peratus graduan baharu bekerja di luar negeri asal mereka.
Jadi, jika mereka digalakkan menyewa, bukan membeli kediaman, maka ia akan membolehkan mereka mengejar peluang kerjaya tanpa tersadung beban hutang yang besar.
Kedua, mengakui realiti kewangan semasa rakyat. Setakat 2023, nisbah hutang isi rumah kepada KDNK sudah mencecah 89 peratus — membuktikan rakyat sudah menanggung bebanan hutang yang tinggi.
Penyewaan boleh menjadi pilihan lebih realistik berbanding pem-belian rumah yang memerlukan komitmen sekurang-kurangnya 25 hingga 30 tahun.
Ketiga, keperluan yang pelbagai. Data Jabatan Perangkaan menunjukkan 29 peratus isi rumah Malaysia terdiri daripada individu bujang atau pasangan tanpa anak yang mungkin tidak memerlukan atau mahukan pemilikan rumah di peringkat ini.
Justeru, demi pasaran hartanah lebih seimbang dan mampu milik, kerajaan perlu mengambil langkah lebih proaktif, misalnya mengkaji kesesuaian sistem Build-to-Rent (B2R) seperti di United Kingdom — pemaju diberi insentif jika membina projek khas untuk disewa.
Kerajaan juga perlu mewujudkan rangka kerja undang-undang lebih komprehensif bagi melindungi hak penyewa dan pemilik seperti diamalkan di Jerman atau memberi insentif cukai kepada pemilik yang menyewakan rumah pada kadar berpatutan seperti dilaksanakan di Singapura. Perlu diperluaskan lagi program Rent-to-Own (RTO) sedia ada dengan syarat lebih anjal.
Negara memerlukan paradigma baharu bagi menangani isu perumahan. Pemilikan rumah tidak seharusnya menjadi satu-satunya penanda aras kejayaan. Sudah tiba masanya kita mengiktiraf penyewaan bukanlah pilihan kedua atau tanda kegagalan tetapi satu keputusan praktikal dan bermakna bagi sebahagian rakyat Malaysia.
*Elviza pernah berkhidmat untuk dua perdana menteri dan sekarang masih menulis