Pelaburan aset dalam hartanah

ADALAH menjadi impian bagi setiap individu untuk memiliki sebuah hartanah sebagai aset utama mereka. Namun, berdasarkan statistik semasa ramai juga yang mengalami kesukaran apabila memiliki hartanah tersebut bahkan ada yang diisytiharkan muflis akibat tidak mampu untuk membayar ansuran bulanan pinjaman pembelian hartanah tersebut. Akibatnya, timbul kekeliruan terhadap persepsi yang mengatakan bahawa hartanah bukanlah sebuah pelaburan yang baik. Pemilikan hartanah bermaksud pemilikan yang mengandungi sama ada sebidang tanah atau bangunan atau kedua-duanya sekali secara sah di sisi undang-undang. Kategori tanah boleh dikenal pasti melalui pernyataan jenis kegunaan tanah di dalam geran pemilikan seperti tanah pertanian, tanah pembangunan dan sebagainya manakala jenis bangunan pula adalah seiring dengan jenis kegunaan tanah seperti mana dinyatakan di dalam geran. Daripada perspektif seorang pelabur hartanah, aset hartanah membawa maksud pemilikan hartanah yang memberikan aliran tunai pendapatan yang positif yang diterima pada setiap bulan. Hartanah yang bersifat liabiliti pula membawa maksud pemilikan hartanah yang aliran pendapatannya negatif pada setiap bulan. Aliran pendapatan bermaksud pendapatan tunai setiap bulan. Sebagai contoh sekiranya bangunan itu disewakan maka pendapatan sewa tersebut adalah aliran tunai. Aliran tunai positif membawa maksud pendapatan sewa kasar yang telah ditolak perbelanjaan yang berkaitan dengan pemilikan hartanah tersebut. Contohnya, sewa diterima RM2,000 sebulan ditolak ansuran bulanan pinjaman hartanah RM1,000 sebulan maka aliran pendapatan positif adalah RM1,000 sebulan. Sekiranya pendapatan sewa lebih kecil daripada bayaran ansuran bulanan pinjaman hartanah maka aliran pendapatan menjadi negatif oleh itu hartanah tersebut dikategorikan sebagai liabiliti. Pengajaran yang kita boleh peroleh daripada perkara asas ini ialah yang pertama, pelaburan hartanah adalah pembelian untuk mendapatkan aliran pendapatan yang positif pada setiap bulan dan bukan untuk dijual di kemudian hari. Bangunan yang dibeli untuk tujuan jualan di kemudian hari bagi mendapatkan keuntungan bukanlah dikatakan sebagai pelaburan hartanah sebaliknya dikategorikan sebagai perniagaan hartanah. Kedua, sekiranya hartanah itu dibeli selain daripada tujuan untuk mendapatkan aliran tunai positif maka ia tidak dianggap sebagai pelaburan contohnya, membeli rumah bagi maksud didiami sendiri maka ia dianggap hartanah bersifat liabiliti kerana tuan rumah tidak mendapat aliran pendapatan tunai positif meski pun beliau mungkin menganggap beliau tidak perlu lagi membayar sewa. Ketiga, seorang pelabur akan menumpukan pembelian hartanah yang telah siap dibina kerana tujuannya adalah untuk mendapatkan aliran tunai yang positif sebaik sahaja hartanah itu dibeli. Ini bermakna tiada pembelian hartanah yang belum siap atau dalam proses pembinaan bagi seorang pelabur hartanah. Keempat, pelaburan hartanah bukanlah bersifat spekulasi sebaliknya ia bersifat fakta semasa berkenaan hartanah tersebut. Sebagai contoh, berapakah nilai sewa semasa bagi hartanah yang hendak dibeli. Ini akan memudahkan seorang pelabur untuk membuat keputusan sama ada hendak membeli atau tidak. Kelima, sekiranya ada kenaikan nilai pasaran bagi hartanah yang dimiliki oleh pelabur hartanah, kebiasaannya mereka akan melakukan proses pinjaman semula atau refinance terhadap hartanah tersebut untuk mendapatkan modal bagi pembelian hartanah lain bagi maksud menambah pelaburan hartanah baharu dan bukannya menjual hartanah tersebut. Akhirnya terdapat perbezaan yang besar di antara pelaburan hartanah dan perniagaan hartanah.Kesimpulannya, kefahaman asas mengenai aset dan liabiliti hartanah sangat penting agar kita tidak melakukan keputusan yang salah ketika hendak membeli hartanah sebagai pelaburan aset. Tersilap percaturan dalam membeli hartanah boleh meletakkan diri kita di dalam risiko kebankrapan. * Dr Ellemy Iskandar Khalid ialah Pensyarah Kanan di Pusat Pengajian Ukur Bangunan, Fakulti Senibina, Perancangan dan Ukur, Universiti Teknologi MARA