Atasi isu rumah strata di Malaysia

KISAH tular artis tidak membayar caj perkhidmatan rumah berstrata bukan isu baharu dalam pengurusan harta berstrata yang menjadi dilema pengurus harta dan pemilik harta di Malaysia. Ramai pembeli ingin beli rumah strata kerana ia memenuhi ‘lifestyle’ kehidupan moden bergaya warga kota kerana rumah yang dibeli dilengkapi fasiliti seperti gimnasium, kolam renang dan rekreasi. Namun fasiliti yang disediakan bukanlah percuma. Persediaan kewangan perlu diteliti kerana bukan hanya perlu membayar ansuran pinjaman bank bagi pembelian rumah tersebut malah seumur hidup anda perlu bersedia untuk membayar caj perkhidmatan dan &#39;sinking fund&#39; setiap bulan. Hal ini jelas dalam klausa perjanjian jual beli di bawah seksyen 16, Jadual H, Akta Pemaju (Akta 1966) yang menyatakan pembeli bertanggungjawab terhadap penyelenggaraan, pengurusan harta bersama dan perkhidmatan yang disediakan seperti yang dinyatakan di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 yang dikenali sebagai yuran penyelenggaraan dan &#39;sinking fund&#39;. Secara umumnya caj purata yang perlu dibayar oleh pemilik rumah adalah bergantung kepada jumlah perkhidmatan yang disediakan. Semakin luas unit harta kediaman yang anda miliki, maka semakin tinggi jumlah caj yang perlu dibayar setiap bulan. Contohnya jika satu unit apartmen dengan keluasan 1,200 kaki persegi dengan andaian caj perkhidmatan yang dinyatakan di dalam perjanjian jual beli ialah 15 sen persegi bermaksud pemilik perlu membayar caj perkhidmatan sebanyak RM180 sebulan. Kisah tular artis ini sering terjadi apabila berlakunya tunggakan bayaran caj perkhidmatan ini. Lebih diburukkan lagi disebabkan keengganan penghuni untuk membayar caj perkhidmatan ini boleh menimbulkan pelbagai masalah pengurusan bangunan. Caj penyelenggaraan ini wajib dibayar setiap bulan bagi menampung kos perkhidmatan seperti sapu sampah, sekuriti keselamatan, pembersihan, penyenggaraan lif, pembersihan kolam renang dan sebagainya. PERATURAN KERAS Keengganan membayar caj penyelenggaraan ini menyebabkan pihak pengurusan terpaksa mengambil tindakan yang menimbulkan kemarahan pemilik harta seperti kad akses kenderaan disekat. Walaupun demikian pemilik tidak boleh dihalang masuk ke premis kediaman mereka. Selain itu juga, pemilik terikat dengan ‘House Rules’ yang ditetapkan oleh pengurusan bangunan yang juga sebelum ia dilaksanakan perlu dipersetujui oleh penduduk bagi memastikan keharmonian dan keselamatan penduduk yang tinggal di perumahan jenis ini. Walaupun ada pemilik yang enggan membayar sebagai tanda protes kepada kaedah pengurusan yang teruk. Namun ini bukanlah satu alasan atau jalan keluar untuk tidak membayar caj perkhidmatan. Selain itu, pemilik harta juga perlu fahami di setiap kediaman rumah berstrata ini hendaklah melantik ahli dalam kalangan penduduk yang dinamakan sebagai badan pengurusan bersama yang mempunyai hak untuk melantik pengurus bangunan bagi mengurus tadbir bangunan tersebut. Pengurus harta sering dipersalahkan di dalam memastikan objektif utama badan pengurusan untuk mencapai tunggakan sifar ini kerana mereka perlu melaksanakan tindakan yang agak keras di dalam mencapai objektif tersebut; ini boleh menimbulkan konflik hingga meleret ke mahkamah. Peraturan yang keras tanpa budi bicara bukanlah satu kaedah yang baik di dalam menangani isu rumah strata ini. Antara lain tunggakan bayaran yuran penyelenggaraan disebabkan oleh banyak faktor termasuklah faktor luar jangka terutama di dalam keadaan ekonomi yang gawat. Oleh itu, peranan Pesuruhjaya Bangunan perlu menjadi sebagai pusat mediasi setempat bagi untuk menyelesaikan masalah ini tanpa perlu dipanjangkan ke mahkamah. Antaranya ialah penstrukturan bayaran tunggakan dan lain-lain alternatif yang dirasakan perlu. Antara yang berjaya melaksanakan program mediasi contohnya seperti Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL) di dalam menangani isu tunggakan sewa rumah PPR menjadi satu praktis yang baik untuk situasi menang-menang antara dua belah pihak. * Profesor Madya Sr Dr Mona Isa dari Pusat Pengajian Pengurusan Hartanah (PPHT) Fakulti Senibina Perancangan dan Ukur (FSPU) Universiti Teknologi Mara, Shah Alam, Selangor