Nilai tambah dalam hartanah

SETIAP binaan bangunan mempunyai tujuan yang tidak jauh daripada dua aspek utama iaitu tujuan perniagaan dan pelaburan. Bangunan yang dibina atau dibeli bagi tujuan perniagaan, fokus utama tertumpu kepada memaksimumkan margin keuntungan, manakala bagi tujuan pelaburan pula fokus utamanya ialah memaksimumkan aliran pulangan atau pendapatan yang positif pada setiap bulan. Di sini kita akan membincangkan kaitan pengurusan penyenggaraan bangunan dari aspek pelaburan hartanah. Apabila kita membelanjakan modal kewangan ke atas pembelian hartanah bagi maksud mencipta hartanah sebagai aset pelaburan maka perkara utama yang perlu kita pastikan ialah bangunan tersebut boleh dimaksimumkan penggunaannya untuk menjana pendapatan bulanan. Oleh itu kesemua bahagian bangunan akan dipastikan boleh berfungsi sepenuhnya untuk sebarang aktiviti manusia tanpa ada gangguan kegagalan fungsi. Kegagalan fungsi akan menyebabkan bahagian bangunan tidak dapat digunakan untuk menjana pendapatan bulanan yang positif. Sebagai contoh setiap ruangan di bangunan hotel perlu dipastikan berfungsi dengan baik agar ianya dapat menarik perhatian pelanggan untuk menyewa di hotel tersebut dan ruangan bangunan itu dapat disewakan dengan maksimum. Untuk memastikan komponen dan ruangan bangunan itu berfungsi dengan baik maka kita perlu kepada pengurusan penyenggaraan bangunan. Pengurusan penyenggaraan bangunan ialah gabungan kemahiran pentadbiran dan kemahiran teknikal bagi memastikan bahagian bangunan dapat berfungsi dengan baik pada tahap maksimum. DEFINISI PELABURAN Secara prinsipnya tujuan utama penyenggaraan bangunan ialah untuk mengekalkan dan meningkatkan pulangan pendapatan yang positif ke atas pelaburan hartanah yang dibuat dapat dimaksimumkan. Oleh itu penyenggaraan bangunan mestilah ditadbir secara berkesan dan cekap. Berkesan bermaksud membuat perkara yang betul manakala cekap bermaksud membuat perkara dengan betul. Pengurusan yang berkesan merujuk kepada penggubalan polisi, strategi, objektif yang sesuai dengan keperluan dan tujuan utama pemilik bangunan itu supaya dapat dicapai, manakala pengurusan penyenggaraan yang cekap merujuk kepada kaedah pelaksanaan kerja-kerja penyenggaraan yang bersistematik seperti pembaikan, penggantian, pemulihan, ‘refurbishment’, pemuliharaan dan sebagainya. Pengajaran yang boleh kita fahami daripada definisi pelaburan hartanah dan kaitannya dengan pengurusan penyenggaraan bangunan ialah: Pertama, pelaburan ke atas aset hartanah perlu disokong oleh pengurusan penyenggaraan bangunan yang baik. Bangunan yang tidak disenggara akan mengalami kerosakan yang akhirnya menelan belanja pembaikan yang lebih besar. Kedua, pengurusan penyenggaraan bangunan mestilah dilakukan dengan cara berkesan. Berkesan membawa maksud pengurusan penyenggaraan bangunan mestilah berdasarkan kepada polisi yang tepat, strategi yang tepat, objektif yang tepat yang memenuhi keperluan pemilik bangunan berdasarkan kepada keadaan bangunan itu sendiri. Ketiga, pengurusan penyenggaraan bangunan mestilah dilakukan dengan cekap. Cekap bermaksud kerja-kerja penyenggaraan mestilah dilakukan dengan cara bersistematik dan bersesuaian dengan sumber kewangan, peralatan, tenaga kerja, dan masa yang ada agar hasilan kerja jauh lebih baik berbanding dengan penggunaan sumber yang ada. Keempat, tenaga kerja pengurusan penyenggaraan mestilah terdiri daripada mereka yang mempunyai latar belakang akademik yang khususnya berkaitan dengan pengurusan penyenggaraan bangunan. Ini kerana terdapat perbezaan besar di antara orang yang berpengetahuan dengan orang yang berpengalaman tetapi tiada pengetahuan. Ilmu pengetahuan yang betul akan menjadi panduan semasa seseorang itu mengutip pengalaman mereka sebagai pengurus penyenggaraan yang terbaik. Kesimpulannya, pengurusan penyenggaraan adalah penting bagi mengekalkan dan meningkatkan nilai pelaburan hartanah. Sikap tidak peduli terhadap pengurusan penyenggaraan bangunan membuka potensi untuk status pelaburan hartanah bertukar daripada aset kepada liabiliti. * Dr Ellemy Iskandar Khalid ialah Pensyarah Kanan di Pusat Pengajian Ukur Bangunan, Fakulti Senibina, Perancangan dan Ukur, Universiti Teknologi Mara