Bukan masa sesuai rakyat beli rumah

[WAWANCARA] Isu pemilikan rumah bukanlah perkara baharu di negara ini dengan masalah harga yang terlalu tinggi menyukarkan rakyat untuk membeli kediaman idaman. Ditambah pula dalam keadaan mencabar ekoran peningkatan kos sara hidup selain Kadar Dasar Semalaman (OPR) yang telah naik dengan mendadak, pakar menyifatkan bukan waktu sesuai untuk membeli rumah pada ketika ini. Malah, menyewa rumah dilihat alternatif terbaik dengan wang tunai yang ada ketika ini digunakan untuk perkara lebih penting. Ikuti wawancara eksklusif Sinar Ahad bersama Naib Canselor Universiti Geomatika Malaysia yang juga pakar dalam bidang hartanah, Profesor Dr Ismail Omar di pejabatnya di Setiawangsa, Kuala Lumpur baru-baru ini. SINAR AHAD: Boleh Profesor ulas mengenai soal peratusan pemilikan rumah kediaman dalam kalangan rakyat Malaysia pada ketika ini mengikut kumpulan terutama dalam kalangan golongan berpendapatan rendah (B40) dan sederhana (M40)? ISMAIL: Sebenarnya data B40 atau M40 yang memiliki rumah ini, datanya tidak terlalu tepat dan kita tidak ada data yang semasa. Sebagai contoh, secara umumnya data yang kita ada dalam perangkaan pada tahun 2010 iaitu sebanyak 72.5 peratus rakyat Malaysia memiliki rumah. Ia bermakna, dalam 10 orang rakyat, tujuh orang sudah mempunyai rumah. Daripada data tersebut juga menunjukkan kadar orang yang memiliki rumah ini agak tinggi di negara ini jika dibandingkan dengan negara seperti Australia hanya 68 peratus sahaja yang ada rumah. Yang lain itu mungkin duduk dalam karavan atau sebagainya. Di Singapura pula, 87 peratus rakyat mereka memiliki rumah kerana kebanyakannya sudah duduk di rumah pangsa atau kondominium. Di United Kingdom pula 67 peratus dan Amerika Syarikat 66 peratus. Daripada data ini, pemilikan rumah di negara kita tidak merosot jauh, namun data daripada National Property Information Centre pada 2014 menyatakan bahawa ada 7.3 juta buah rumah pada tahun tersebut. Apabila kita buat pengiraan berdasarkan jumlah rakyat iaitu 30 juta, ia baru 25 peratus rakyat yang memiliki rumah. Jadi pengiraan 72.5 peratus pada 2010 itu mungkin tidak tepat. Mungkin juga baki 50 peratus itu tidak memerlukan rumah tetapi dia ada rumah. Contohnya seperti saya dan isteri tidak perlu rumah yang dibeli di Johor Bharu dan mahu jual sebab saya dah pindah ke Kuala Lumpur. Jadi di sini saya sewa sahaja dan kategori saya ini sebagai orang yang memiliki rumah atau tidak? Kalau beli pun untuk anak-anak, jadi rumah itu dikira saya yang memiliki atau anak saya yang memiliki rumah. Sepatutnya kita tidak boleh secara direct mengatakan bahawa rakyat kita mesti ada 80 peratus yang perlu memiliki rumah sebab ada tingkat-tingkat tertentu. Itu yang terjadi apabila kerajaan mahu buat rumah mampu milik untuk B40, ada yang mahu untuk M40 juga dan sebagainya. Selain itu, pemilikan rumah ini juga berbeza untuk setiap orang. Contohnya untuk orang pencen atau yang berkemampuan, takkan nak rumah harga RM300,000? Tentulah nak yang lebih sikit mungkin harga RM400,000 atau RM500,000. Dengan itu, mereka boleh mengharungi hidup dengan lebih baik atau rumah itu dipanggil &#039;habitable&#039;. Itu kita kena penuhi iaitu cita rasa dan kemampuan semua pihak. Kalau kita tumpukan kepada B40 sahaja, M40 bagaimana pula? Dengan gaji RM10,000 takkan nak duduk rumah macam B40 seperti rumah teres atau rumah kos rendah. Dalam kita mengkaji rumah ini, dia tidak semudah yang kita fikirkan. Ia banyak jenis rumah dan sekarang ini ada B40, M40 dan ada pula belia iaitu 25 hingga 35 tahun. Cuma, apa yang kita boleh buat ialah tengok mana tingkat lapisan rakyat itu yang benar-benar memerlukan rumah. - Ada usaha daripada kerajaan bagi memastikan B40 dan M40 dapat membeli rumah melalui pelaksanaan rumah mampu milik. Bagaimanapun masih ada yang mengeluh kerana tidak mampu membelinya. Adakah ia disebabkan oleh harga rumah mampu milik ini dilihat sebagai rumah mampu lihat? Sudah tentu harga memainkan peranan penting dalam menentukan rakyat boleh beli atau tidak sesuatu rumah. Harga itu merupakan satu pengakhiran atau satu keputusan daripada semua faktor-faktor termasuk seperti jalan, pengangkutan dan kemudahan-kemudahan, namun ada beberapa perkara lain yang dilihat oleh seseorang pembeli. Contohnya lokasi rumah daripada tempat kerja. Jika harga jualan RM200,000 sekali pun, tetapi jauh daripada tempat kerja, dia tidak mahu beli juga. Jadi, rumah ini tidak laku. Sebab itu saya cadang wujudkan data supaya kita boleh pantau kawasan tertentu dan buat rumah mengikut kehendak di kawasan tersebut. Di United Kingdom dan Amerika Syarikat, mereka buat data ini setiap tahun dan mereka dapat gambaran mana rumah yang perlu ditambah atau sebaliknya. Data itu pun kita tidak jamin 100 peratus tepat tetapi sekurang-kurangnya ada garis panduan. Selain itu, sasaran pihak kerajaan untuk bina 500,000 unit rumah mampu milik dalam Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK12) 2021-2025 dan untuk golongan B40 sekarang sudah siap 386,000 buah, jadi kita memerlukan lagi 200,000. Untuk M40 pula 500,000 hingga 800,000 unit sudah siap. Secara keseluruhannya, 77.2 peratus rumah mampu milik sudah siap. Begitu juga dengan rumah untuk belia iaitu 25 hingga 35 tahun iaitu 17,000 buah dengan rumah transit, projek perumahan rakyat, rumah mesra rakyat dan sebagainya. Langkah ini wajar dipuji tetapi kita nak kena tengok juga kawasan mana yang sangat memerlukan. Sebagai contoh Kuala Lumpur memang kita perlukan sangat berikutan kos sara hidup yang tinggi, sewa tinggi dan makanan mahal. Dalam masa sama, sudah tentulah kita nak rumah di kawasan yang dekat dengan tempat kerja kita. Kita juga perlu agihkan pembinaan mengikut pasaran kecil di sesuatu kawasan. Sebagai contoh di Setiawangsa ini satu pasaran besar tetapi dalam kawasan itu ada pasaran-pasaran kecil di beberapa tempat. Mereka kena lihat bagaimana dengan pendapatan penduduk, pemaju, pendapatan boleh belanja dan sebagainya di kawasan tersebut. Input ini yang paling penting dalam menentukan rumah sesuai di kawasan tersebut. Ini semua adalah tugas Majlis Perumahan Mampu Milik Negara (MPMMN) dalam mengumpul data-data tersebut. - Terbaru BNM menaikkan kadar OPR pinjaman. Adakah dengan perkembangan ini akan memberi kesan kepada pemilikan rumah bagi kumpulan B40 dan M40? Kenaikan OPR ini adalah satu perkara yang menyusahkan rakyat kerana ia naik terlalu tinggi sehingga 2.25 peratus. Saya tidak faham kenapa ia dinaikkan dan adakah mereka tidak buat kajian dahulu? Macam saya buat pinjaman sebelum OPR naik kena bayar RM1,700 tetapi selepas naik jadi RM1,900. Dalam keadaan rakyat susah ketika ini, adakah mereka tidak fikir masak-masak sebelum buat keputusan? Perkara sebegini yang membuatkan orang marah. Apabila OPR ini naik, menjadikan orang tidak yakin nak beli rumah. Kalau saya tidak ada duit, saya takut nak beli rumah. Saya lebih utamakan kepada makanan dan pelajaran anak-anak. Kita tidak akan beri keutamaan untuk beli rumah dan ini membuatkan lebih ramai yang menyewa. Saya juga berpendapat, dalam waktu sekarang jangan paksa rakyat beli rumah. Saya cadang kita terangkan kefahaman kepada rakyat, dalam keadaan susah jangan beli rumah. Kenapa kerajaan buat kempen beli rumah pada waktu ini dalam keadaan rakyat tengah susah. Apabila beli rumah, duit untuk pelajaran atau perubatan anak dan sebagainya akan terganggu. Jadi, tangguh dahulu niat nak beli rumah. Kecuali orang yang kaya, kalau dia ada duit bolehlah beli. Kerajaan kena prihatin dan buat sesuatu yang sesuai dengan waktunya. Kita kena ajar rakyat apa kepentingan ketika ini. Kenaikan harga rumah dan kadar OPR ini akan menjejaskan banyak perkara contohnya mengganggu perbelanjaan lain. Walaupun kenaikan sekitar RM200, namun nilai tersebut cukup besar kepada rakyat. - Dalam keadaan rakyat dihambat dengan isu kenaikan kos sara hidup pada ketika ini, adakah pengelasan bagi kumpulan B40 dan M40 perlu dibuat semula oleh kerajaan bagi memastikan realiti sebenar kemampuan membeli rumah berdasarkan harga semasa rumah mampu milik? Saya setuju disemak semula pengelasan bagi kumpulan B40 dan M40 disebabkan inflasi. Salah satu caranya adalah tengok semula daripada segi pendapatan boleh belanja, isi rumah, ikut kawasan dan tidak hanya kepada pendapatan sahaja. Data daripada pemaju kena buat juga, sebab sebagai contoh kalau dia nak jual pisang goreng, dia kena tengok siapa yang nak beli. Kalau letak satu pisang goreng RM10 siapa nak beli? Jadi, pemaju kena buat rumah yang sesuai dengan keadaan semasa. Kalau pemaju nak bantu B40 beli rumah, kerajaan boleh bagi insentif seperti pelepasan cukai dan sebagainya. - Pada Januari tahun ini, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan memaklumkan sebanyak 7,729 buah rumah mampu milik tidak terjual. Adakah ia disebabkan oleh faktor harga, lokasi atau kualiti rumah tersebut? Jika ada masalah tidak laku ini, kita tidak boleh tutup mata. Maknanya tindakan nak tambah rumah lagi umpama menambah minyak lagi ke api yang sudah membara. Ia seperti kita buat kerja tidak ada strategi. Jika ini berterusan, sampai bila-bila tidak akan laku. Sebab itu saya cadangkan kena ada satu &#039;big data&#039; untuk setiap negeri mengenal pasti apa masalah rumah mampu milik ini tidak laku di sesuatu kawasan. MPMMN kena buat dan cari semua data ini. Faktor lokasi dan kualiti juga sangat mempengaruhi. Bayangkan ada rumah mampu milik dibina dengan hanya keluasan 500 kaki persegi. Sudah tentu ia tidak selesa kepada rakyat. Rumah juga perlu bukan sekadar rumah tetapi kena ada banyak kemudahan di sekitar yang dapat memberikan keselesaan kepada penduduk. Kena ada banyak fasiliti seperti gelanggang sukan, surau, kedai makan dan sebagainya. Bank-bank pula seharusnya tidak pilih kasih dalam memberikan pembiayaan dan pinjaman yang fleksibel kepada rakyat dalam keadaan mencabar ini. Pada masa sama, kita juga kena buat andaian tidak semua pelajar yang baru graduasi dapat beli rumah. Tetapi, kita mesti supply rumah yang boleh disewa. Penyediaan rumah ini, ia patut bukan untuk memiliki sahaja tetapi juga untuk disewa. Takkanlah orang baru graduasi setahun dan belum kerja nak kena ada rumah juga. Lainlah kalau dia ada simpanan dan sebagainya. - Bagi mereka yang tidak mampu untuk membeli rumah dan meringankan beban golongan kurang berkemampuan mungkin cadangan Rumah Rakyat boleh dilaksanakan dan bagaimana untuk memastikan ia berjaya? Rumah Rakyat ini sudah ada tetapi tidak berjaya sepenuhnya. Jadi, kajian kena ada untuk menunjukkan kenapa jadi begitu? Kenapa Projek Perumahan Rakyat Termiskin (PPRT) tidak dapat menyelesaikan masalah perumahan sampai sekarang? Selain itu, kita kena buat perbandingan dengan negara luar. Seperti kita buat kolokium mengenai Rumah Rakyat dengan Dewan Bandaraya Kuala Lumpur (DBKL). Kita jemput Che Mat Taib dari Scotland. Dia bekerja dengan Rumah Rakyat Scotland dah lama dan dia cerita mengenai Scottish Home. Memang bagus dan rakyat mereka tidak gelisah. Siapa yang nak sewa boleh sewa, siapa yang nak beli boleh beli tanpa melibatkan bank dan melalui kerajaan. Jadi, ia tidak membuat keuntungan. Kalau bagi dekat pemaju swasta, sudah tentu mereka akan buat untung. Kerajaan boleh panggil beberapa pemaju seperti Perbadanan Kemajuan Negeri Selangor (PKNS) dan sebagainya serta beri insentif kepada mereka untuk buat rumah. Mereka perlu ikut peraturan kita iaitu tidak membuat keuntungan secara berlebihan. Saya yakin masalah perumahan dalam kalangan rakyat ini boleh diselesaikan walaupun bukan sepenuhnya. Pokok pangkalnya Rumah Rakyat itu mesti ada sampel dan ada orang berjaya untuk ditiru. Dalam konteks ini, negara Scotland dan kita boleh buat kajian untuk sesuaikan dengan keadaan di negara ini. Cadangan saya, jika kerajaan tidak ada dana untuk buat rumah mampu milik, mungkin kerajaan boleh membuat pinjaman daripada Tabung Haji dan sebagainya kemudian bina rumah mampu milik kepada golongan kurang berkemampuan. Kita tahu Tabung Haji misalnya mempunyai dana trilion, pinjamlah sekejap. Selepas habis rumah dijual bayar balik apatah lagi buat rumah ini memang banyak untung. Selain itu, satu pelan induk Rumah Rakyat Malaysia dibuat. Di situ kita dapat tahu di mana masalah perumahan di setiap negeri dan ia akan memastikan rumah mampu milik itu berjaya dibuat dan dijual. - Bagaimana pula dengan soal pemilikan tanah di negara ini. Apa pandangan Profesor? Daripada kajian saya pada tahun 2013, Bumiputera hanya mempunyai tanah 12.7 peratus sahaja. Kemudian Cina, 37 peratus, India 3.5 peratus, syarikat 56 peratus dan pemaju 16 peratus. Kadar 12.7 peratus ini sangat jauh berdasarkan sasaran Dasar Ekonomi Baharu (DEB). Maksudnya kita kena buat sesuatu supaya tanah rizab Melayu dan tanah Lembaga Kemajuan Tanah Persekutuan (Felda) ini yang diambil balik digantikan. Itu sudah termaktub dalam perlembagaan dan Artikel 89 mengatakan mana-mana tanah rizab Melayu yang diambil mesti digantikan segera. Tetapi, banyak negeri tidak ikut. Apabila tiada tanah, harga akan meningkat. Harga tanah ini juga semakin mahal setiap tahun, kalau dulu kira hektar, lepas itu kira ekar, kemudian kira kaki dan kira inci pula, lepas ini nak kira macam mana pula? Ia juga akan menyebabkan harga rumah meningkat dan orang Melayu tidak mampu beli rumah yang mahal. Jadi, orang Melayu ini akan keluar daripada bandar dan pergi duduk di kampung. Jadi apa kerajaan perlu buat adalah kenal pasti di mana tanah rizab Melayu dan masukkan infrastruktur supaya nilainya naik. Apabila nilai naik, orang Melayu tidak akan keluar daripada situ. - Mungkin ada cadangan daripada Profesor mengenai perumahan di negara ini dan langkah-langkah bagi memastikan keharmonian rakyat? Kita perlu pastikan setiap agensi kerajaan berkaitan tanah, universiti yang ada profesor dalam bidang ini perlu dipanggil dan tubuhkan Jaringan Perumahan Negara. Idea dilontarkan dalam jaringan tersebut dan kita fahamkan rakyat secara keseluruhan. Jaringan itu juga boleh menjadi input untuk pinda undang-undang yang berkaitan kerana Undang-Undang Kemajuan Tanah 1966 itu lebih kepada pemaju dan bukan pembeli. Itu beberapa perkara yang saya tengok sangat penting dan yakin apabila kita buat ini dengan ikhlas dan betul, akhirnya kita akan dapat majukan tanah, bangunan dan rumah kediaman dengan cara yang sepatutnya. Sudah tentu semua ini kerja tuhan, kita hanya merancang tetapi selepas 65 tahun, saya nampak sudah ada perubahan. Rakyat sudah mahu perubahan berbanding dahulu mereka tidak kisah mengenai rumah ini.