Fokus selesai projek sakit, terbengkalai

[DIKEMAS KINI] BILANGAN projek sakit yang kian bertambah menjadi cabaran Timbalan Menteri Pembangunan dan Kerajaan Tempatan (KPKT), Akmal Nasrullah Mohd Nasir dalam memastikan isu itu dapat diatasi. Akmal Nasrullah yang juga Pengerusi Jawatankuasa Khas Melihat Projek Sakit dan Terbengkalai berkongsi intervensi yang dilakukan pasukannya menerusi wawancara bersama Sinar Harian baru- baru ini. Ikuti laporan yang disediakan oleh wartawan Sinar Ahad, TUAN BUQHAIRAH TUAN MUHAMAD ADNAN dan jurugambar, ASRIL ASWANDI SHUKOR. SINAR AHAD: YB Mengetuai pasukan khas Jawatankuasa Khas Melihat Projek Sakit dan Terbengkalai, setakat ini berapakah jumlah rumah sakit dan terbengkalai yang dikenal pasti? AKMAL NASRULLAH: Apabila dilantik sebagai Timbalan Menteri sememangnya salah satu fokus adalah untuk melihat projek perumahan yang bermasalah. Menteri, Nga Kor Ming bersetuju untuk saya mengetuai pasukan ini. Apabila saya masuk pada Disember tahun lalu, terdapat 384 projek sakit dan 115 projek terbengkalai yang kita warisi daripada sebelum ini. Saya juga dimaklumkan oleh Jabatan Perumahan Negara yang memantau status kemajuan projek ini, bahawa akan berlaku satu lonjakan yang agak ketara apabila memasuki tahun 2023 dengan mengambil kira faktor lanjutan tempoh masa (EOT) telah tamat. Ketika perintah kawalan pergerakan (PKP) bagi menangani pandemik Covid-19, kerajaan mengguna pakai Akta 342 yang memberi EOT kepada pemaju secara pukal. Mana- mana pemaju yang mohon akan mendapat EOT. Namun, apabila tempoh EOT tamat, kesan bilangan projek sakit semakin ketara pada awal tahun ini. Maka sebab itu apabila saya ambil alih dan memberikan penekanan paling penting agar mendapatkan statistik jelas dan dicerakinkan. Antara penambahbaikan yang ketara adalah menerusi pelaporan data setiap bulan dan kita perkenalkan unjuran projek sakit sekiranya perkara ini berlanjutan. SINAR AHAD: Melihat kerangka lebih panjang, apakah sebenarnya yang berlaku? AKMAL NASRULLAH: Pembeli menunggu rumah yang sedang dibina. Apabila berlaku masalah, masing-masing cuba meletakkan beban kesalahan itu kepada siapa? Adakah pemaju, pembeli dan mungkin bank? Bagi saya, ini soalan prinsip yang perlu diperincikan, siapa patut tanggung risiko. Dalam keadaan sekarang, saya dapat memahami beban pembeli itu dan kita perlu jawab dalam tempoh jangka masa akan datang. Kementerian sedang menyelesaikan projek-projek sakit yang diwarisi selama ini tetapi pada masa hadapan siapa yang perlu tanggung risiko. Jika pemaju siapkan rumah terlebih dahulu sebelum dijual maka risiko pembinaan ditanggung oleh mereka. Konsep yang diamalkan oleh industri sekarang ialah jual dahulu baru siapkan. Jadi kaedah jual dahulu sebelum disiapkan yang diguna pakai perlu ada penambahbaikan. Saya memang sedang meneliti dan melihat kerangka yang lebih besar, kaedah dan akta yang diguna pakai. Pada masa ini pembeli ini masih dilindungi haknya dari segi ada pampasan Ganti Rugi Tertentu dan Ditetapkan (LAD). Apabila projek ini sakit dan melangkaui tarikh siap, pemaju akan dikenakan denda yang mana LAD dibayar kepada pembeli selepas serahan kunci (VP). Jika pemaju terbabit gagal menyiapkan projek dan terbengkalai, ia bermaksud pemaju tidak lagi bertanggungjawab untuk menyiapkannya. Apabila projek terbengkalai ditinggalkan ia menyebabkan menyebabkan beban itu diuruskan oleh pelikuidasi untuk melunaskan tuntutan bebanan kewangan. Inilah antara perkara yang perlu diteliti sama ada dengan konsep mana pun masih terdapat risiko dan bagaimana menguruskannya. Kita selalu beranggapan bahawa semuanya cantik tetapi kalau tidak berlaku seperti yang diharapkan, apakah perlindungan yang kita perlu berikan? LAD hanya akan dibayar selepas ada proses VP. Sebab itu saya cuba sedaya upaya agar projek sakit tidak bertukar status kepada terbengkalai. Kalau sudah terbengkalai, kita terpaksa memulakan semula proses itu. SINAR AHAD: Jadi apakah cara bagi mengatasi masalah ini? AKMAL NASRULLAH: Pada Januari yang lalu kita telah membuat pecahan yang lebih terperinci. Setiap bulan saya minta pelaporan lebih jelas untuk mengenal pasti apa trend yang berlaku dalam industri perumahan. Sebab itu jika dilihat kepada statistik terkini, pada empat bulan pertama, bilangan projek sakit meningkat kepada 481. Angka ini adalah dinamik kerana berdasarkan pelancaran projek dan projek sakit yang berjaya dipulihkan setiap bulan. Sebanyak 118 projek sakit dipulihkan kementerian bagi tempoh sama. Dari segi cara untuk atasi, kami pecahkan statistik mengikut jenis masalah, langkah pencegahan dan campur tangan kerajaan serta jabatan bagi mengatasi masalah ini. Sekiranya sesebuah projek itu bertukar status daripada sakit kepada terbengkalai, kos untuk memulihkan projek tersebut adalah tinggi dan memakan masa yang panjang serta rumit. Justeru, penumpuan dalam tempoh enam bulan yang pertama ini adalah untuk meredakan projek yang jatuh sakit daripada bertukar status menjadi projek perumahan bengkalai. Remedi sebenar adalah merupakan tindakan proaktif yang dilakukan KPKT dan jabatan bagi menyelesaikan masalah ini. Kelazimannya apabila terbengkalai baru ada arahan jelas seperti mahkamah, likuidasi dan sebagainya tetapi kita mengambil pendekatan untuk menghentikannya sebelum proses itu menjadi lebih rumit. Sebab itu angka-angka projek sakit nampak lebih ketara kerana kami cuba untuk mencegah ia daripada dikategorikan sebagai terbengkalai. SINAR AHAD: Apakah faktor yang sering menjadi punca projek perumahan ini sakit dan terbengkalai? AKMAL NASRULLAH: Kalau diteliti, tanggungjawab untuk menyelesaikan masalah projek sakit ini adalah pemaju. Mereka yang merancang untuk membangunkan projek tersebut, jadi kita tidak boleh lari daripada perkara utama yang boleh diteliti untuk menyiapkan projek ini. Dalam keadaan kawalan yang kita ada itu, kebenaran merancang dan sebagainya ke atas projek tetapi akhirnya adakah pihak yang sepatutnya mampu menyiapkan projek? Kekangan masa merupakan antara faktor sama ada pemaju boleh menyiapkan projek mereka atau tidak selain bagaimana pengurusan aliran wang tunai dilakukan. Yang kedua, pengurusan projek atau di tapak projek perumahan bukan di bawah kawalan KPKT kerana ia banyak melibatkan agensi lain seperti syarikat utiliti dan sebagainya. Pemaju kena ada kemampuan daripada mengelakkan ia tertangguh. Sudah pasti pandemik Covid-19 memberi gangguan kepada industri pembinaan dan keseluruhan rantaian. Sebab itu, pada awal tahun ini apabila mendapat maklum balas mengenai masalah di bawah, antara yang disebut ialah kekurangan tenaga kerja. Bebanan itu diletakkan seolah-olah kerajaan perlu selesaikan masalah ini. Dalam isu ini saya selaku Pengerusi Jawatankuasa Khas Melihat Projek Sakit dan Terbengkalai, berterima kasih dengan kerajaan yang memudahkan proses tenaga kerja. Memang berlaku soal kekangan tenaga kerja ini jadi ia telah diselesaikan di peringkat dasar kerajaan, sekali gus memberikan implikasinya kepada sektor perumahan. Jika ada yang mengatakan sukar untuk mendapatkan pekerja itu mungkin ada masalah di peringkat pemaju. SINAR AHAD: Apakah tindakan kerajaan terhadap pembeli yang terpaksa menanggung beban kewangan akibat projek sakit dan terbengkalai? AKMAL NASRULLAH: Salah satu faktor pasukan ini bersifat lebih proaktif adalah mengambil kira bebanan yang ditanggung oleh pembeli. Kita mungkin bercakap soal ekonomi dan kos sara hidup tetapi ini juga terkait dengan ekonomi pembeli rumah sakit dan terbengkalai. Mereka terpaksa menanggung komitmen kewangan dalam keadaan rumah itu belum siap sepenuhnya dan pada masa sama terdapat komitmen sedia ada seperti rumah sewa dan sebagainya. Di peringkat asas kita masih lagi melihat langkah intervensi untuk menyiapkan rumah tersebut, bagaimana kementerian boleh membantu untuk mempercepatkan rumah itu. Selagi ia tidak disiapkan, isu bebanan kewangan tidak akan terhenti. Definisi projek sakit adalah sesebuah projek yang mengalami kelewatan melebihi 30 peratus berbanding kemajuan yang sepatutnya atau telah tamat tempoh Perjanjian Jual Beli (PJB). Jadi, apabila berlaku kes sedemikian rupa, pembeli yang mendapat pinjaman daripada pemberi pinjaman terpaksa menanggungnya termasuk bayaran faedah yang dikenakan oleh bank komersial selaku pemberi pinjaman. Oleh itu, pihak jabatan dan kementerian akan mengeluarkan surat pengesahan bagi menyatakan projek ini telah lewat daripada tarikh sepatutnya siap supaya peminjam dapat berunding dengan bank. Cuma dari segi kuasa itu bukan dibawah peruntukan akta sedia ada kerana pinjaman itu berlaku antara pembeli dan pihak memberi pinjaman. Situasi kedua mungkin pembeli mendapat pinjaman daripada Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), jadi ia lebih mudah untuk pembeli berunding mengenai bayaran balik. Tetapi bagi kami selagi projek sakit ini tidak ditangani, bebanan akan terus berlaku. Dari segi prinsipnya sementara hendak memudahkan pembeli melibatkan pinjaman, kementerian akan cuba membantu dengan urusan pentadbiran. Kebiasaannya pihak bank juga mempunyai risiko yang perlu mereka ambil kira. Ada pembeli yang hadir ke KPKT mengambil peluang dengan kemudahan disediakan ini. SINAR AHAD: Sejauh mana tindakan senarai hitam terhadap pemaju yang gagal ini membantu mengurangkan bilangan projek sakit dan terbengkalai? AKMAL NASRULLAH: Rekod senarai hitam memang dilakukan kerana ia bukan suatu tindakan yang baharu. Tetapi tindakan ini seolah-olah tidak dapat mengekang masalah itu. Ada tuduhan dan cakap-cakap dalam industri yang mana apabila ada sesebuah syarikat gagal dan disenarai hitam, mereka akan dapat masuk ke dalam industri semula dengan menggunakan nama lain. Satu lagi disebut juga hatta syarikat induk yang mempunyai keupayaan bagus dan baik dalam menguruskan risiko itu juga mempunyai anak syarikat mengendalikan projek perumahan. Apabila berlaku masalah, ia tidak mengganggu syarikat induk ini. Selain itu, ada juga syarikat pemaju perumahan yang mempunyai perniagaan sampingan. Jadi ia menimbulkan persoalan kenapa perniagaan lain nampak maju walhal mempunyai rekod tidak baik dalam projek perumahan. Jadi, sebab itu antara perkara yang saya cadangkan adalah kita perlu memastikan syarikat induk itu mempunyai tanggungjawab dan jangan hanya cuci tangan. Sebab itu kami sedang merangka untuk memperkenalkan jaminan korporat. Kalau anak syarikat gagal menyiapkan projek ini, ia tidak bermakna syarikat induk boleh cuci tangan. Kamu (pemaju) boleh lari tetapi pembeli hendak lari ke mana? Itu antara pengurusan risiko yang saya sebutkan. Kita perlu melihat secara holistik kerana apabila ada kesalahan dan kesilapan, masing-masing hendak melepaskan diri. Itu yang kami perlu perhalusi dan melihat juga dari segi perundangan dan kesesuaian. Bagi saya isu ini tidak ada kesudahan sekiranya mereka yang tidak bertanggungjawab dan berterusan mengambil untung di atas kesengsaraan orang. Lebih parah lagi ia mencemarkan industri ini. Sebenarnya dalam industri perumahan ini ada sahaja pemaju yang menang anugerah, pengiktirafan dan mendapat sambutan. Kesedaran pembeli juga perlu dipertingkatkan supaya mereka dapat membuat pertimbangan dengan lebih terperinci sebelum memutuskan untuk membeli rumah. Saya juga berpandangan kaedah untuk mempertingkatkan tahap kesedaran masyarakat perlu dilihat dan akhirnya membolehkan industri ini sihat dan bersih. Saya percaya ada pemaju baik dan menumpukan untuk menyediakan rumah kepada pembeli tetapi jika tidak diuruskan masalah ini kesannya akan merebak. SINAR AHAD: Adakah kementerian mempunyai perancangan untuk menyenaraikan pemaju yang baik untuk dirujuk oleh bakal pembeli? AKMAL NASRULLAH: Pembeli perlu mengambil kira track record pembeli dengan menyemak status projek yang dilakukan. Sekiranya kita senaraikan hanya pada sebahagian pemaju dalam &#039;kelab eksklusif&#039;, bagaimana pula dengan pemaju yang lain. SINAR AHAD: Adakah kementerian mempunyai sasaran tertentu dalam menyelesaikan bilangan kes projek sakit dan terbengkalai? AKMAL NASRULLAH: Kita hanya mempunyai kawalan terhadap Projek Perumahan 1Malaysia (PR1MA) dan Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB). Sewaktu kita ambil alih, terdapat 22 projek sakit di bawah PR1MA. Melalui langkah penyelesaian yang diambil, sembilan telah berjaya diselesaikan. Saya rasa kita boleh capai 12 projek pada tahun ini dan bakinya diselesaikan sepenuhnya menjelang penghujung tahun depan.